오피스텔 수익률 계산 직접 해보기, 자기자본 수익률 계산 (1/2)

안녕하세요. 공인중개사 브라이언입니다. 

 

오늘은 오피스텔 수익률 계산에 대해 간략하게 써보려 합니다. 

 

저도 개인적으로 투자를 고민하고 있다보니 깔끔하게 정리된 엑셀표 정도는 만들어 둬야겠더라구요. 

 

단순히 연간 월세 수익율 곱하기 매매가로 계산하는 게 아니라 조금 더 많은 고려사항들을 반영하여 계산을 해보려고 합니다. 😗

 

하지만 그 전에 우리가 생각하는 가장 직관적이고 단순 계산 방법을 짚고 넘어 가볼까요?

 

오피스텔 수익률 계산 가장 단순한 방법? 

네이버 부동산에서 검색하면 매매가, 보증금, 월세를 빠르게 확인할 수 있죠. 그래서 가장 직관적으로 빠르게 계산하게 되는 방법은

 

(월세 x 12) / (매매가 – 보증금)

 

로 대략 파악해보는 형태가 될텐데요. 하지만 투자자라면 레버리지(대출)을 할테고, 그러면 대출 이자가 반영되어야 하고, 또 취득세와 중개수수료, 재산세, 추후 매각시 양도소득세 등 고려해야 할 사항들이 몇 가지 더 발생됩니다. 

 

그래서 너무 복잡하지 않은 선에서 현실적인 요소들을 반영한 오피스텔 수익률 계산을 해보려고 합니다 🫡

 

 

 

오피스텔 수익률 제대로 계산 해보기

우선 작성해보려는 표의 최종 버전은 위 그림과 같습니다. 🤔복잡해 보이지만 그렇게 어려운 작업은 아닙니다. 카테고리 하나씩 내용 설명과 수식에 대해서 적어 보겠습니다. 

 

오피스텔 수익률 계산 - 1. 조건 항목

저는 크게 다음 세가지를 주요 조건 항목으로 설정해두었습니다. (매매가, 월세는 기본항목이므로 조건에서 제외)

조건 항목은 시뮬레이션을 할 때, 변동성이 크면서 수익률에 끼치는 영향이 큰 항목들이라고 보시면 되겠습니다.

• 레버리지 비율: 은행 대출 이자의 비율 수치
• 대출 이자율: 은행 대출 시 이자율
• 5년간 매매가 상승률: 추후 자산 매각 시 양도차익을 포함한 수익률 계산을 위한 조건

레버리지 비율은 말 그대로 대출을 얼마 만큼 받을 것인지 비율을 설정한 것입니다. 사람마다, 자산마다, 금융권마다 대출을 받을 수 있는 비율 정도가 다를텐데요. 저의 경우 대략적으로 60% 정도로 잡아두었습니다. 금리 조건에 따라 레버리지 비율을 어떻게 세팅해두느냐가 최종적인 자기자본수익률에도 많은 영향을 미치게 됩니다. 시뮬레이션 단계에서는 조금 보수적인 수치로 접근해보았습니다.

 

5년간 매매가 상승률 역시 어떻게 설정하느냐가 매우 중요하겠죠? 사실 오피스텔이나 상가의 경우 자산 가치 상승률을 예측하는 것이 너무나 어렵죠(부동산 자체가 그렇다고 할 수도 있겠네요ㅎㅎ). 자산마다 개별성이 워낙 강하기 때문에 평균적인 수치는 사실 큰 의미가 없겠습니다.

 

그럼에도 추정을 해보자면 주변 유사 부동산의 지난 시세들을 확인해 보는 방법과 공시지가 상승에 따른 땅 자체의 가치 상승을 통한 방법이 가능하겠습니다. 오피스텔의 경우 기타 자산들에 비해 매가 상승률이 높지 않다는 게 일반적인 상식입니다. 그러나 장기적으로(5년 이상) 보면 개별 자산마다 주변 개발에 따른 지가 상승 등으로 자산 가격 변동이 상당한 경우도 꽤 많이 있습니다. 수익형 부동산으로 오피스텔을 볼 때 임대 수익률로 접근하는 게 첫번째겠지만, 추후의 가치 상승에 대해서도 신중히 고려해야 하는 이유입니다.

 

오피스텔 수익률 계산 - 2. 초기 비용

• 매입가격: 자산 매입 가격
• 취득세: 취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.2% = 4.6%
• 중개수수료: 오피스텔 중개수수료 최대 0.9% (협의 가능)
• 보증금: 임차인이 있을 경우 현재의 보증금
• 총 초기비용: 매입가격 - 취득세 - 중개수수료 - 보증금

이 부분은 특별한 설명이 필요할 것 같진 않습니다. 총 초기비용을 설정할 때 보증금을 제외했다는 점만 확인해주세요.

 

 

오피스텔 수익률 계산 - 3. 대출 및 자기자본

• 대출금: 설정한 레버리지 비율에 따른 대출금. → (매입가격 x 레버리지 비율) - 보증금
• 자기자본: 자기자본 비율 x 매입가격 + 취득세 + 중개수수료
• 대출이자 (연간): → 대출금 x 대출이자율

대출금은 "(매입가격에서 보증금을 뺀 금액 ) x 레버리지 비율"로 설정했습니다.

자기자본은 이 대출금액을 제외한 나머지 필요한 금액의 총합입니다. 그러므로 "총 초기비용 - 대출금" 이 되겠습니다.

 

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만들어진 엑셀을 공유하고 땡! 할 수도 있겠지만, 그렇게 하기보다는 직접 한번 엑셀을 짜보시길 바라는 마음에 하나씩 설명하는 글을 작성하게 되었습니다. 만들어진 엑셀은 쓰기는 편하지만 자기 것으로 만들기 어려우니까요. 이번 엑셀의 경우엔 많이 복잡하진 않아서 조금만 살펴보면 되겠지만, 그래도 천천히 항목들을 설명해가며 정리해보는 게 더 도움이 되리라 생각합니다. 🙂

 

다음 편에서는 4번, 5번, 6번 항목의 설정에 대해서 설명을 드리고, 추가적으로 고려해야 할 사항들은 어떤 것들이 있는지 자세히 다루도록 하겠습니다 :)