빌라 투자 이야기 - 1편. 왜 빌라 투자를 선택했을까?

이번에는 제가 직접 공부하고 경험 중인 빌라 투자에 관하여 몇 차례에 걸쳐 포스팅을 해보려고 합니다. 저는 개인적으로 지금 빌라 투자에 관심을 가져볼만한 시기라고 생각을 하고 있는데요. 물론 부동산은 개별성이 강하기 때문에 어떠한 입지에 어떠한 물건을 선택하느냐가 가장 중요한 요소이겠습니다만, 그럼에도 불구하고 시장 여건이라는 것도 중요한 요소이기 때문에, 본인의 조건에 맞는 적절한 매물을 찾을 수만 있다면 요즘 시기적으로 빌라에 투자하기 괜찮은 상황이라고 판단이 듭니다.

 

 

2024년 하반기, 조금 더 정확히는 올해 8.8 부동산 정책이 발표된 이후, 저는 본격적으로 빌라 투자에 대한 관심을 가지게 되었는데요. 주로 상업용 부동산을 배워오던 제가 뜬금 없이 왜 빌라 투자에 관심을 가지고 공부하게 되었을까요? 🤔

 

 

 

1. 2024년 빌라 시장상황 요약

 

2024년 8월 8일에 발표된 주택공급 확대방안(이하 88부동산 대책)

8.8 부동산 대책(88 부동산 대책)의 내용에는 소위 비 아파트라고 하는 빌라, 오피스텔 등의 투자를 촉진시키기 위한 여러 방책들이 포함되어 있었는데요. 이러한 정책이 나오게 된 배경을 살펴보자면,

 

우선 빌라 시장의 수요 측면에서 

 

1) 기본적으로 고금리에 의해 부동산 시장 자체가 침체기인데다, (투자 수요 ↓)

2) 거주 및 투자 선택지에서 아파트 선호 현상이 점점 더 강해지고 있는 최근 추세에 더불어 (실거주 수요 ↓, 투자 수요 ↓)

3) 연이은 대규모 빌라 전세 사기 사건으로 인해 빌라 시장의 침체가 워낙에 깊고 긴 수렁에 빠져 있었던 것 (실거주 수요 ↓)

 

이 세가지 요건으로 인하여 빌라 시장의 수요가 급격히 나빠졌습니다.

 

 

또한 빌라 시장의 공급 측면에서는

 

1) 높은 금리 여건으로 인해 개발 시 금융 비용 증가 (시장 공급 ↓)

2) 인플레이션으로 인한 공사비 상승 (시장 공급 ↓)

 

이 두 요소가 빌라 신축 공급을 막는 주요 요소가 되었다고 생각됩니다.

 

 

결국 최근의 빌라 시장 상황을 요약하자면 아래와 같았습니다.

 

부동산 침체기 ↑ +  젊은 층의 아파트 선호도 ↑ + 대규모 빌라 전세 사기 ▶ ▶ ▶ 빌라 수요 감소

높은 금리 여건 + 공사비 상승 ▶ ▶ ▶ 빌라 공급 감소

 

특히 서울은 가뜩이나 향후 2년 내 아파트 신축 공급량이 매우 안좋은 상황인데, 신축 빌라의 공급마저 되지 않고, 기존에 짓고 있던 신축 빌라 및 오피스텔들도 분양이 되지 않아 전체적인 주택 공급에 문제가 생기다보니 이러한 시장 상황을 타개하기 위한 지원정책이 8.8 부동산 대책을 통해 나오게 된 것이죠. 😮

 

 

 

 

2. 2024년 8.8 부동산 대책(88부동산 대책)의 주요 내용, 영향?

 

8.8 부동산 대책 요약

 

정비사업이나 공공택지 내용은 생략하고, 비아파트 시장 정상화에 대해서만 살펴보겠습니다.

 

첫번째로 주택임대사업자와 관련된 내용이 있습니다.

88부동산 대책 등록임대사업자 관련 내용

 

두번째로 세제 산정 시 주택수 제외 내용이 있습니다. 

88부동산 대책 주택수 제외 관련 내용

 

세번째로는 빌라 1주택 소유를 해도 청약시 무주택으로 취급한다는 내용입니다.

88부동산 대책 청약시 주택수 제외 관련 내용

 

위 정책들을 빌라 투자자의 관점에서 정리해보면,

 

 

6년 단기임대사업자 도입  ▶ ▶ ▶ 투자자 유동성 확보 용이

임대사업자의 등록임대주택에 대한 취득세, 재산세 감면 일몰기한 연장 ▶ ▶ ▶ 투자자 세금 비용 감소

서울 빌라 1채 보유자 청약 시 무주택자로 간주 ▶ ▶ ▶ 무주택 포지션 선호자에게 투자 매력도 상승

신축소형주택 매입 시 세제 산정 시 주택수 제외 ▶ ▶ ▶ 다주택자에게 투자 매력도 상승

기축 소형주택 매입 시 등록임대주택으로 등록할 경우 세제 산정 시 주택수 제외 ▶ ▶ ▶ 다주택자에게 투자 매력도 상승

 

 

개인적으로는 다주택자의 입장에서는 현재의 정책들이 꽤 큰 혜택이라고 생각됩니다. 특히 주택수 제외와 단기임대사업자는 아주 중요한 내용이라고 생각되는데요. 이는 빌라 투자가 곧 재개발 투자와도 이어지는 측면이 강하기 때문입니다. 이에 대한 제 생각은 이후의 포스팅에서 차차 정리해보겠습니다. 🤔

 

정책입안 과정이 있기 때문에 8.8 부동산 대책이 실제 시장에 반영되려면 어느 정도 시차가 발생합니다. 청약 혜택의 경우 올해 12월부터 반영되는 것으로 알고 있고, 단기임대사업자의 경우 내년 상반기에 정책이 시행되는 것으로 알고 있습니다.

 

즉, 현재 시점에서는 88 부동산 대책이 온전히 시장에 반영되지 않은 상황이라는 것이죠. 

 

그럼에도 불구하고 제가 현장을 돌아다니면서 느낀 바와 인터넷 커뮤니티 또는 유튜브 등의 미디어를 통해 개인적으로 느끼는 분위기는 빌라 투자에 대한 수요가 이전보다는 올라온 것 같습니다. 저와 비슷하게 생각하는 사람들이 분명 많이 있겠죠?🐧🐧

 

 

결론적으로 저는 현재 그리고 앞으로 적용될 여러 정책적 혜택들과 향후 금리인하가 다가오고 있다는 점, 그리고 소액투자에 대한 개인적인 니즈가 겹처서 빌라 투자를 공부하기 시작했습니다.

 

 

 

다음 포스팅에서는 그래서 빌라 투자 어떻게 했는데? 어떻게 하는건데? 와 관련된 저의 방식과 기준을 공유해볼까 합니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!😙