빌라 투자 이야기 - 3편. 발품과 나만의 DB 만들기

빌라 투자 이야기 3편입니다. 2024년 12월은 역사에 기록될 사건이 있었습니다. 비단 부동산 시장뿐만 아니라 모든 자산 시장이 그야말로 한치 앞을 내다볼 수 없는 불확실성에 놓여있습니다. 빌라 투자 이야기 1,2편을 포스팅할 때만 해도 빌라 투자에 대해 설명하기 적절한 시기라는 생각이 있었는데, 그런 투자적 관점을 논하기에는 지금 시장이 너무 어지럽습니다.🦉🦉

 

그럼에도 불구하고 결국에는 우리나라가 이 상황을 극복하고 시장은 다시금 사이클을 찾아갈 것이고, 그 시기가 빠르게 찾아오길 희망해봅니다. 이번 포스팅에서는 빌라 발품을 할 때 챙겨볼만한 사항들과 자신만의 DB를 쌓아가는 법을 이야기해보겠습니다.

사진으로는 생각보다 언덕이 얼마나 심한지 체감이 안되는 경우가 많다. 부동산 발품이 필요한 이유!

 

1. 부동산 발품하는 법?

1) 손품이 먼저다

우선 발품에 앞서서, 손품이 먼저 우선되어야 합니다.. 요즘은 각종 정보들을 인터넷 및 각종 플랫폼들을 통해 쉽게 구할 수 있으므로 손품을 통해 지역에 대해 미리 조사하고, 발품은 그러한 수집된 내용들을 확인하기 위해 실행하는 것이 훨씬 효과적입니다. 사실 굳이 길게 설명할 필요 없이 이미 모두가 그렇게 하고 있으리라 생각됩니다.🐧🐧

 

손품을 위한 각종 사이트, 플랫폼들은 앞선 포스팅을 참조해주세요. 😗

 

2) 발품은 필수다

손품을 하다보면 직접 가보지 않아도 얻을 수 있는 정보가 생각보다 많다는 것을 느끼실텐데요. 하지만 발품은 반드시 필요한 과정입니다. 건물의 상태, 주변 환경, 경사 등 발품을 통해서만 알 수 있게 되는 사항들도 많고, 동네 분위기, 주변 사람들의 느낌처럼 오감을 통해 습득하게 되는 정보들도 부동산에서는 매우 중요한 데이터이기 때문입니다.   

 

또한 일단 한번이라도 해당 지역을 자신이 직접 돌아다니며 살펴보고나면, 이후에 다시 손품을 통해 다른 매물을 접하거나 관심을 가지게 되었을때, 종합적으로 매물을 판단할 수 있는 수준이 다릅니다. 자기가 사는 동네가 제일 익숙하고 잘 알기 때문에 그 동네 주변 부동산이 상대적으로 더 매력있게 느껴지는 심리와 비슷합니다. 아는 만큼 보인다라는 격언이 부동산에서는 특히나 더 잘 맞아떨어지는 것 같습니다. 🤔

 

3) 현장에서 보다 정확히 확인해야 하는 것들

심플하게 현장에서 확인해야할 사안들을 나열하겠습니다.

 

    - 동네 분위기, 건물 상태(노후도, 층수, 관리), 언덕 경사, 상권, 유동인구, 로컬부동산, 추진위원회 사무실

 

물리적인 상태와 환경들: 우선 발품을 통해 네이버 지도 로드맵만으로는 확인할 수 없는 물리적인 상태와 환경들을 당연히 살펴보게 되겠구요. 건물 상태는 로드맵으로는 확인이 어렵기 때문에 발품을 해야 하고, 특히 언덕의 경우 생각보다 로드맵과 실제 경사도가 체감도가 많이 다를 수 있기 때문에 발품 통해 꼭 확인해야 합니다.

 

상권: 주변 지역에 있는 상가들이 어떻게 구성되어 있는지, 어떤 수준의 가게들이 있는지, 공실이 많은지, 이용자는 많은지, 어떤 사람들이 이용하고 있는지 등을 살펴보면 되겠습니다. 동네의 수준을 통계적인 수치가 아니라 몸으로 느껴보는거죠.

 

로컬부동산: 발품 간김에 주변에 있는 로컬부동산도 들러봅시다. 투자 알아보러 왔다고 하면 웬만한 로컬부동산 대표님들은 친절하게 이것저것 알려줍니다. 빌라의 경우 재개발 관련된 정보들도 들을 수 있겠구요. 매매 상황, 임대차 수요 같은 민감한 내용들도 은근 솔직하게 말해주는 친절한 대표님들도 많이 있습니다. 고맙다는 인사와 함께 이야기를 잘 듣고 나오시면 됩니다. 😙

 

추진위원회 사무실: 빌라 투자는 결국 재개발 이슈와 이어지게 될텐데요. 우리가 관심을 가지고 투자 후보지에 올릴 법한 지역들은 대부분 재개발 이슈가 엮여 있을 곳들입니다. 추진위원회 사무실이 어딘가 있을테구요. 로컬 부동산에 추진위원회 사무실의 위치를 여쭤보고 찾아가봅시다. 부동산 대표님들과 마찬가지로 추진위원회 대표님 혹은 상주자 분들도 꽤 친절하게 재개발 상황들을 설명해줍니다. 마찬가지로 감사 인사를 드리고 이런저런 소식들을 잘 주어담고, 홍보자료가 있다면 받아 옵시다. 😗

 

 

2. 기록을 하자. DB 를 만들자

이렇게 소중하게 모은 자료들은 DB로 차곡차곡 쌓아 나가야겠죠? 

DB는 손품 과정에서 자연스럽게 쌓게 될텐데요. 별거 없습니다. 성실하게 손으로 꾸역꾸역 엑셀에 데이터를 입력해나가는 겁니다. 이과정에 필요한 플랫폼들은 이전 손품하는 법 포스팅을 참고하시면 되겠습니다.

 

거두절미하고 제가 작성했던 빌라투자 DB 예시를 보여드리겠습니다. 

 

빌라 투자를 위한 DB 예시

 

빌라투자 DB에서 핵심은 이부분

 

결국 DB에서 수치로서 의미를 가지는 부분은 노란색 부분이 될텐데요. 

 

대지지분이 몇 평인지? 실제 투자금은 얼마인지, 매각가에 따른 지분의 가격은 얼마인지? 공동주택가격은 얼마이고 매각가는 공동주택가격 대비 어느 수준인지? 를 확인하는 것이죠. 

 

공동주택가격의 경우 심플하게는 객관적으로 평가된 부동산의 가치를 가늠하는 용도이기도 하지만, 더 중요한 부분은 전세가를 얼마에 세팅할 수 있는지를 파악하기 위해 필요합니다. 

 

최근 빌라의 실제 입주수요자들은 HUG의 전세보증보험을 무조건 가입하고 입주하려는 경향이 강합니다. 그런데 이 HUG 보증보험은 현재 공동주택가격의 126%까지를 최대 보증금액으로 설정하고 있죠. 

 

시간이 지나면 지날수록 HUG보증보험 가입 가능 금액이 전세 가격의 실질적인 기준점으로 시장에서 인식될거라고 생각합니다. 그만큼 공동주택가격, 즉 객관적인 지가 상승 수준이 빌라투자에서 더욱 중요해졌습니다. 

 

 

 

이렇게 나만의 DB가 차곡차곡 쌓여나가면 이제 지역끼리 비교, 지역내의 물건끼리의 비교가 보다 쉽게 가능해지겠죠? 

 

투자를 위한 가장 기초적인 작업을 진행하고 있는 셈입니다.

 

DB 작업만 꾸준히 해도 꽤나 시야가 많이 트일게 되는데요. 발품까지 덧붙인다면 실제 내가 오감을 통해 느낀 그동네의 이미지까지 DB와 합쳐지면서 상당한 양의 정보를 스스로 판단할 수 있게 될겁니다.👍👍

 

 

※ 최근에는 챗gpt와 파이썬을 활용하여 네이버 부동산 데이터를 자동으로 수집하는 방법도 있더라구요.🐧 그런데 이건 별도의 공부가 있어야 활용할 수 있을 것 같았습니다. 제가 공부해서 습득하게 되면 다음에 포스팅으로 한번 활용법을 정리해보겠습니다. 🐧

---

 

 

다음 포스팅에서는 빌라 투자를 위해 고려하고 주의해야 할 사항들을 제 나름대로 종합정리해보도록 하겠습니다!