오피스텔 수익률 계산 직접 해보기, 자기자본 수익률 계산 (2/2)

안녕하세요. 공인중개사 브라이언입니다. 

 

지난 포스팅에 이어서 오피스텔 수익률 계산을 계속 알아보도록 하겠습니다. 

 

혹시 파트1을 보시지 않고 오셨다면 지난 글에서 파트1을 먼저 보시길 추천 드립니다.  🫡

 

오피스텔 수익률 제대로 계산 해보기

최종적으로 작성해보려는 표는 위 그림과 같습니다. 복잡해 보이지만 그렇게 어려운 작업은 아닙니다.

 

지난 포스팅에 이어서 계속 카테고리 하나씩 내용 설명과 수식에 대해서 적어 보겠습니다. 

 

오피스텔 수익률 계산 - 4. 연간 임대 수익

• 보증금: 임대차가 맞춰져 있을 경우 그 보증금 금액
• 월세 (연간) : 임대차가 맞춰져 있을 경우 그 월세 금액 → 월세 x 12개월
• 대출 이자 비용: 은행 대출 이자 비용 ('3.대출 및 자기자본' 의 '대출이자(연간)' 셀을 끌어다 썼습니다)
• 재산세: 매매가의 80%를 공시지가로 가정,  재산세 = 공시지가 x 0.15% 
• 순 임대 수익: 모든 비용을 제외한 순 임대 수익
• ROE (연간): 자기자본수익률

재산세를 산정하기 위해서 매매가의 80%를 공시지가로 가정했습니다. 실제로는 이보다 더 낮은 가격이 공시지가인 경우가 많겠습니다. 저의 경우 시뮬레이션은 조금 보수적으로 세팅하고자 80%라는 수치를 이용했습니다. 0.15%는 재산세율입니다. 따라서 '재산세 = 매매가 x 80% x 0.15' 로 계산하였습니다.

 

순 임대 수익은 '연간 월세 - 대출 이자 비용 - 재산세' 입니다. 실제로 오피스텔을 소유하고 있다보면 기타 부대 비용들이 발생하겠지만 시뮬레이션 단계에서는 예측 불가능한 비용은 제외했습니다.

 

ROE, 자기자본수익률은 말 그대로 자기가 투입한 자본금 대비 수익률이 얼마나 나왔는가 입니다. 

ROE(연간) = 순임대수익 / 자기자본 으로 계산해서 4.11%의 자기자본 수익금(연간)이 계산되었습니다.

 

 

오피스텔 수익률 계산 - 5. 양도소득세 고려한 매도 시 수

• 매도 가격: 추후 자산 매도 가격. 1번 조건 항목에서 '5년간 매매가 상승률' 셀 값을 이용했습니다.
• 취득 가격: 매입가격 + 취득세 + 중개수수료
• 양도차익: 매도가격 - 취득가격
• 양도소득세: 양도차익에 따른 세금 구간 (기본공제 250만원 반영)
• 순 양도 차익: 양도차익 - 양도소득세

양도소득세는 장기보유특별공제와 기본인적공제 250만원이 있어서 정확한 계산을 하기는 쉽지 않습니다. 다만 인적공제 250만원 정도만 반영해두면 5년 정도의 미래 예측에서는 실제 양도소득세와 큰 차이가 생기지 않기 때문에 인적공제 부분만 수식에 반영하였습니다. 또한 양도 차익 크기에 따라 기본공제율이 다르므로 기본공제율을 확인할 필요가 있습니다.

양도소득세 = (양도차익 - 250만원) x 0.06%(=기본 공제율)

 

※ 양도소득세의 경우 ' 부동산계산기.com ' 을 통해 조금 더 정확한 금액을 예측해보시길 추천 드립니다. 😎

 

오피스텔 수익률 계산 - 6. 총 수익과 자기자본수익률 (ROE)

저는 5년 후 매도 시의 수익률을 계산해 보았습니다.

 

• 5년간 순 임대 수익: 순 임대 수익 x 5
• 순 양도 차익: 5번 항목에서 '순 양도 차익' 값
• 총 수익: 5년간 순 임대 수익 + 순 양도 차익
• 자기자본: 3번 항목에서 '자기자본' 값
• ROE (5년간): 총수익 / 자기자본
• 연평균 ROE: ROE(5년간) / 5

최종적으로 확인하고 싶었던 연평균 ROE 값을 구하게 되었습니다. 매년의 임대수익률 ROE 값과 연평균 ROE는 다른 값이 나오는데요. 매도 시에는 매입 시 지출했던 세금과 중개수수료를 다 포함해서 양도차익을 구한 후, 전체 수익에서 이를 반영하기 때문입니다. 

 

한마디로 매입 시 냈던 세금과 중개수수료 만큼 자산 가치 상승이 있어줘야 매도 시에 해마다 임대소득으로 발생한 수익률 만큼의 연평균 ROE가 확보된다는 것이죠. 간단하게 생각해보면 매입 시 취득세를 4.6% 내기 때문에 매도할 때 가격도 4.6%는 올라야 손해가 안난다는 거죠.🤔

 

 

그 외 오피스텔 투자 시 고려 사항?

수치적으로 살펴볼 사항은 작성된 엑셀 수준 정도면 충분할 것입니다. 그러나 실질적으로 오피스텔이나 수익형 부동산을 운영하는데 발생하는 여러가지 어려움들, 대표적으로

 

• 매각의 어려움 (현금 유동성 문제)
• 공실 리스크
• 임대차를 새로 맞추기 위해 들어가는 노력
• 유지 보수 비용
• 임차인과의 불화

등 다양한 요소가 존재합니다. 이러한 요소들까지 고려한다면 단순 ROE 이상의 프리미엄이 붙어줘야 투자 매력도가 있을텐데요. 이 부분은 투자자의 성향에 따라 값을 메기는 정도가 달라지기 때문에 정확한 답을 내리긴 어렵습니다.

 

이러저러한 노력에도 불구하고 어쩌면 부동산 투자를 결정 짓는데에는 이성적인 숫자 계산 외에 감정적인 요소들이 많이 작용하는 것 같기도 합니다. 뭔가 내가 사야할 것 같다는 느낌, 뭔가 내 것인 것 같은 느낌, 소유하고 싶다는 욕망.. 등 드러나지 않는 그 무엇인가 말이죠ㅎㅎ 🦉

 

이번 포스팅은 이렇게 마무리 짓도록 하겠습니다! 

 

다들 성투하세요! 🐷🐷🐷

 

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엑셀 파일 공유 드립니다📢

 

수익률계산_샘플.xlsx

0.01MB

 

 

만들어진 엑셀을 공유하고 땡! 할 수도 있겠지만, 그렇게 하기보다는 직접 한번 엑셀을 짜보시길 바라는 마음에 하나씩 설명하는 글을 작성하게 되었습니다. 만들어진 엑셀은 쓰기는 편하지만 자기 것으로 만들기 어려우니까요. 이번 엑셀의 경우엔 많이 복잡하진 않아서 조금만 살펴보면 되겠지만, 그래도 천천히 항목들을 설명해가며 정리해보는 게 더 도움이 되리라 생각합니다. 🙂